Em acórdão proferido pela Terceira Turma, o Superior Tribunal de Justiça, avaliando os efeitos da inadimplência de um devedor fiduciante verificada no regime da Lei nº. 9.514/97, reconheceu a incidência do disposto no art. 27, §5º, da Lei nº 9.517/97, nas situações em que os dois leilões previstos no referido ato normativo, realizados em razão da inadimplência do devedor e com o objetivo de alienação do bem, vierem a se frustrar devido à ausência de interessados no imóvel.
No caso concreto, as partes divergiram quanto às consequências jurídicas relacionadas ao inadimplemento da obrigação, garantida por alienação fiduciária de imóvel contratada no âmbito da Lei nº. 9.514/97, que instituiu a alienação fiduciária de bem imóvel no âmbito do Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). O autor inadimpliu o financiamento e a propriedade do imóvel foi consolidada em favor do banco. Após duas tentativas frustradas de leilão do bem, a instituição financeira adjudicou o bem e enviou ao autor termo de quitação de dívida, requerendo que o imóvel fosse desocupado. O autor, por sua vez, ajuizou a ação de cobrança para buscar a condenação do banco a lhe restituir a diferença entre o valor da dívida e o valor de avaliação do bem adjudicado (valor de mercado).
A sentença julgou os pedidos iniciais parcialmente procedentes para condenar o banco a restituir ao autor a diferença entre o valor de avaliação do imóvel que foi adjudicado (valor de mercado) e o valor de seu crédito. O fundamento da sentença foi no sentido da não incidência do art. 27, §5º, da Lei nº. 9.514/97, que dispõe sobre a extinção compulsória da dívida e entrega do bem ao credor fiduciário quando o maior lance oferecido for inferior ao valor integral da dívida, pois a ausência de lance seria hipótese diversa do lance inferior ao mínimo admitido.
Mantida a sentença pelo TJSP, a instituição financeira interpôs recurso especial. Ao analisar a questão, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça deu provimento ao recurso especial da instituição financeira, para julgar improcedentes os pedidos formulados pelo autor.
Decidiu o STJ que, vencida e não paga a dívida, o credor fiduciário deverá promover o leilão público com o objetivo de alienar o referido bem (arts. 26, §7º, e 27, ‘caput’, da Lei nº. 9.514/97). No primeiro leilão, admite-se lance igual ou superior ao valor da avaliação do imóvel. No segundo leilão, todavia, será aceito o maior lance oferecido, desde que seja igual ou superior ao valor da dívida, incluindo as despesas, os prêmios de seguro, os encargos legais e as cotas condominiais, e considera-se inexitoso o segundo leilão na hipótese em que o maior lance oferecido não for igual ou superior ao valor da dívida, das despesas, dos prêmios de seguro, dos encargos legais, inclusive tributos, e das contribuições condominiais (§§2º e 5º, do art. 27).
Para o STJ, a redação legal admite a interpretação de hipóteses de lance zero ou ausência de lance. Por isso, o que importa é o insucesso dos leilões realizados para a alienação do imóvel objeto do contrato de alienação fiduciária, sendo irrelevante o comparecimento de possíveis arrematantes. Nessa hipótese, que é excepcional, a lei permite que o bem permaneça com o credor fiduciário, sem qualquer pagamento ao devedor fiduciário, que se beneficiará da extinção de todas as obrigações existentes perante o credor fiduciário.
O acórdão transitou em julgado em 25/04/2019.
