Os shoppings centers operam como sistemas organizados e interdependentes, e seu empreendedor não é apenas um proprietário de imóveis, mas o arquiteto de um empreendimento integrado, projetado para maximizar as sinergias entre as lojas e oferecer um ambiente que estimule o consumo, utilizando-se de estudos de viabilidade para avaliar fatores como o público-alvo, hábitos de consumo e condições do mercado local, delimitando um raio de influência típico de até dois quilômetros em centros urbanos.
Nesse contexto surgiu o conceito do tenant mix, que representa a seleção estratégica e a organização das lojas e serviços dentro de um shopping center, sendo fundamental para a sua organização. O objetivo é atrair consumidores, aumentar o fluxo de visitantes e potencializar o faturamento, configurando uma prática que busca criar um ambiente diversificado e atrativo que atenda às expectativas dos frequentadores do shopping center, ao mesmo tempo que equilibra os interesses dos lojistas e dos administradores do shopping.
O tenant mix considera essa análise e distribui lojas e atrações para gerar um fluxo constante de clientes, com lojas âncoras atraindo grande público, enquanto estabelecimentos menores se beneficiam desse movimento, caracterizando-se, então, como um planejamento rigoroso que distribui lojas e serviços para atrair e reter consumidores.
No entanto, conflitos relacionados ao tenant mix podem surgir, especialmente quando há percepções de concorrência desleal ou quebra de expectativas entre os lojistas, sendo que o judiciário tem desempenhado papel crucial ao tratar desses conflitos, promovendo o equilíbrio entre os institutos da autonomia contratual e da boa-fé objetiva.
O Superior Tribunal de Justiça, em maio de 2024, ao julgar o Recurso Especial n.º 2.101.659/RJ, de relatoria do Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, trouxe à tona questões centrais sobre o tenant mix e sua interação com os contratos de locação em shopping centers.
O caso envolveu um restaurante, aqui chamado de “X”, especializado em uma culinária específica, e um shopping center, sendo que o restaurante havia firmado contrato de locação em 2001, com uma cláusula que estabelecia exclusividade temporária para restaurantes da culinária especificada por um período de 60 meses. Essa cláusula garantia ao restaurante “X” que seria o único desse segmento dentro do shopping durante os primeiros cinco anos de sua operação.
Em 2018, o Shopping autorizou a instalação de outro restaurante do mesmo segmento, aqui chamado de “Y”, localizado diretamente em frente ao restaurante “X”, gerando insatisfação e levando o restaurante “X” a ingressar com uma ação judicial contra a administradora do shopping, com a argumentação de que a decisão violava o compromisso inicial firmado no contrato e configurava quebra da boa-fé objetiva, além de comprometer a base econômico-financeira de sua operação.
Em resposta, o shopping alegou que a cláusula de exclusividade havia expirado em 2006 e que a instalação de um concorrente visava atender às demandas do mercado e melhorar o tenant mix, conforme previsão contratual.
A Boa-Fé Objetiva e a Autonomia Contratual
A boa-fé objetiva é um princípio fundamental no direito contratual, exigindo que as partes atuem de forma ética, colaborativa e de acordo com as expectativas legítimas constantes do contrato.
No caso em análise, e segundo a avaliação do restaurante “X”, a autorização da instalação do concorrente violava a boa-fé objetiva, pois desconsiderava o compromisso firmado em 2001, impactando negativamente a dinâmica de seu negócio.
Ao julgar o caso, o STJ não descuidou do princípio da boa-fé objetiva, mas destacou também a importância da autonomia contratual, sobretudo em contratos empresariais, considerando que, no contexto de shopping centers, a relação jurídica entre lojistas e administradores possui natureza eminentemente empresarial, em que tanto os lojistas quanto os empreendedores são considerados empresários que operam sob a lógica de mercado, assumindo os riscos inerentes às suas atividades.
Quanto ao tema, há grande discussão sobre a possível desigualdade entre o lojista e o administrador do shopping center, podendo ocasionar abuso do poder econômico deste, pois, em muitos casos, é evidente que não há equiparação de paridades de forças, e, por essa razão, é tão importante a ponderação do princípio da boa-fé objetiva observada nos termos do contrato assinado entre as partes.
No caso concreto, no entanto, o STJ ressaltou que a cláusula de exclusividade havia sido pactuada de forma clara e com prazo determinado, permitindo que o restaurante “X” avaliasse os riscos do negócio e se planejasse estrategicamente, destacando que o contrato previa expressamente a possibilidade de revisão e ampliação do tenant mix, um elemento, como já ressaltado, essencial para a administração de shopping centers.
Assim, para o STJ, a boa-fé objetiva foi observada, na medida em que o shopping respeitou os termos do contrato e agiu dentro das prerrogativas lá previstas, sem gerar desvantagem excessiva ao restaurante, destacando o princípio do pacta sunt servanda, que reforça a necessidade de cumprimento dos contratos livremente pactuados, sendo uma bússola das relações contratuais entre lojistas e administradores.
O Impacto da concorrência no Tenant Mix
Um aspecto relevante analisado no caso foi o impacto da concorrência no faturamento do restaurante “X”. A perícia realizada na fase de conhecimento constatara que o faturamento do restaurante “X” já apresentava declínio antes mesmo da chegada do novo restaurante, devido a outros fatores, como a abertura de novos centros comerciais na região.
Ainda de acordo com a perícia, a instalação do restaurante “Y” não teria prejudicado o faturamento do “X”; ao contrário, apurou-se que a nova concorrência teria gerado maior movimentação no shopping, o que beneficiara indiretamente o restaurante “X”.
Ponderou-se, neste sentido, que o tenant mix é projetado justamente para atrair o maior número possível de consumidores e aumentar o potencial de vendas dos lojistas, pois embora a concorrência entre estabelecimentos do mesmo ramo possa parecer contraditória, estudos e práticas do mercado indicam que, em muitos casos, a proximidade de lojas concorrentes pode ser benéfica para o fluxo de clientes, sendo comum, por exemplo, em praças de alimentação e em setores específicos, como lojas de vestuário ou calçados, onde a oferta diversificada aumenta a atratividade do local.
Com base nesses elementos, o STJ considerou legítima, àquele caso concreto, a decisão do shopping em autorizar a instalação de um concorrente do mesmo segmento, desde que respeitados os contratos previamente firmados, pois a presença do restaurante “Y”, além de atender à estratégia de diversificação e competitividade do tenant mix, não configurou prática predatória ou violação dos direitos contratuais do restaurante “X”.
Revisão e atualização do Tenant Mix
Outro ponto abordado pela decisão do STJ foi a necessidade de atualização do tenant mix ao longo do tempo. Conforme destacado pelo acórdão, os shopping centers operam em um ambiente dinâmico, sujeito a mudanças nas preferências dos consumidores e no mercado varejista. Neste sentido, o tenant mix de um shopping inaugurado em 2001 deve ser adequado para atender às demandas de 2018, sendo tal flexibilidade crucial para garantir a sustentabilidade do empreendimento e, consequentemente, o sucesso dos lojistas.
No caso analisado pelo STJ, a cláusula contratual previa, explicitamente, a possibilidade de revisão do tenant mix para atender às exigências do mercado, sendo que essa previsão foi fundamental para o julgamento do STJ, que entendeu que a alteração promovida pela administração do shopping era justificada e compatível com as disposições contratuais.
Conclusão
A decisão do STJ no Recurso Especial n.º 2.101.659/RJ dá destaque à importância do equilíbrio entre a autonomia contratual, a boa-fé objetiva e as necessidades dinâmicas do mercado, demonstrando que o respeito aos contratos livremente pactuados é vital e que o princípio da boa-fé objetiva, igualmente essencial, deve ser aplicado de forma coerente e sustentada com os demais princípios norteadores dos direitos empresarial e contratual, visando sempre a um ambiente em que seja prestigiado o princípio da segurança jurídica.
No contexto do tenant mix, o STJ reconheceu a legitimidade da estratégia adotada pelo shopping, pois estava amparada por disposições contratuais claras e que não configuravam desvantagem excessiva para o lojista, entendendo que a instalação de um concorrente no mesmo ramo do restaurante “X” foi interpretada como uma medida compatível com a lógica de mercado, beneficiando o empreendimento como um todo e contribuindo para o aumento da atratividade do shopping.
Esse caso ilustra a complexidade das relações entre lojistas e administradores de shopping centers, bem como a necessidade de contratos bem elaborados e adaptáveis às transformações do mercado, reforçando que, embora o princípio da boa-fé objetiva seja crucial, ele deve ser aplicado em consonância com o princípio do pacta sunt servanda e considerando a natureza empresarial dos contratos em questão.
Referências bibliográficas:
Leal, Larissa Maria de Moraes. Filho, Venceslau Tavares Costa. “Notas sobre o empreendimento do shopping center – a questão do tenant mix e da cláusula de raio e seus efeitos no campo das relações empresariais e das relações de consumo” Revista dos Tribunais Online, vol. 2/2015.
Scartezzini, Ana Maria Goffi Flaquer. “O shopping center e o abuso do poder econômico” Revista dos Tribunais Online, vol. 11/2023.
REsp Nº 2101659/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 21/05/2024, DJe de 23/05/2024
REsp nº 1.910.582/PR, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 17/8/2021, DJe de 20/8/2021
REsp nº 1.409.849/PR, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 26/4/2016, DJe de 5/5/2016
