O Superior Tribunal de Justiça reconheceu a ilegitimidade passiva de instituição financeira em ação envolvendo rescisão de contrato de compra e venda de imóvel por atraso na entrega de empreendimento imobiliário. A Quarta Turma concluiu que o banco atuou apenas como credor fiduciário dos direitos creditórios vinculados ao empreendimento, sem participação na execução da obra ou responsabilidade pela construção, afastando sua responsabilização pelos prejuízos alegados pelos adquirentes.
O caso teve origem em ação de rescisão contratual cumulada com pedido condenatório ajuizada por compradores de imóvel em razão do atraso na entrega de unidade imobiliária. Em primeira instância, foi reconhecida a mora da incorporadora, decretada a rescisão do contrato e determinada a devolução das quantias pagas, além da condenação ao pagamento de indenização por lucros cessantes. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a sentença e reconheceu a legitimidade passiva da instituição financeira que figurava no polo da demanda.
Ao recorrer ao STJ, a instituição financeira sustentou que não possuía legitimidade para responder pelos pedidos formulados pelos compradores. Argumentou que sua atuação se limitou à condição de credora fiduciária dos direitos creditórios decorrentes dos contratos celebrados entre a construtora e os adquirentes, sem qualquer ingerência na execução da obra, na elaboração do projeto ou na administração do empreendimento. Segundo o recurso, a decisão do tribunal estadual teria aplicado de forma indevida as regras de responsabilidade solidária previstas no Código de Defesa do Consumidor.
O banco também alegou que não atuou como agente executor de políticas públicas habitacionais, tampouco participou da escolha da construtora ou da condução do empreendimento imobiliário. Defendeu, assim, que a simples participação na cadeia de financiamento do projeto não seria suficiente para justificar sua responsabilização pelos vícios decorrentes do atraso na entrega do imóvel.
Ao analisar o caso, o ministro relator observou inicialmente que a controvérsia havia sido devidamente apreciada pelo tribunal de origem, afastando o óbice processual anteriormente apontado em decisão monocrática. Em seguida, passou ao exame do mérito do recurso especial.
No voto, o relator destacou que o entendimento adotado pelo Tribunal de Justiça paulista não estava alinhado à jurisprudência consolidada do STJ sobre a matéria. Ressaltou que a responsabilidade de instituições financeiras em litígios envolvendo empreendimentos imobiliários depende da efetiva atuação do agente financeiro na execução ou gestão do projeto, hipótese diversa daquela verificada nos autos.
O acórdão mencionou precedentes da Corte Superior segundo os quais o agente financeiro não possui legitimidade para responder por vícios de construção ou inadimplemento contratual quando atua apenas em sentido estrito, como financiador ou credor fiduciário. Conforme o entendimento reiterado pelo STJ, a responsabilização somente é admitida em situações nas quais a instituição financeira participa diretamente da incorporação, da execução da obra, da escolha da construtora ou da implementação de políticas públicas habitacionais.
Também registrou que, no caso concreto, a própria petição inicial e os fundamentos das decisões anteriores demonstravam que o banco não exerceu qualquer ingerência sobre o empreendimento imobiliário discutido na ação. O relator observou ainda que a Corte já havia examinado controvérsias relacionadas ao mesmo empreendimento e reconhecido, em situações semelhantes, a ilegitimidade passiva da instituição financeira.
Com base nesses fundamentos, a Quarta Turma deu provimento ao agravo interno e ao recurso especial para reconhecer a ilegitimidade passiva da instituição financeira e extinguir o processo em relação ao banco, sem resolução do mérito. A decisão também determinou a inversão dos ônus sucumbenciais relativos à relação processual estabelecida entre os compradores e a instituição financeira.
Para saber mais, confira a íntegra da sentença.
