A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que a instituição financeira que atua exclusivamente como agente financeiro e credor fiduciário de empreendimento imobiliário não possui legitimidade passiva para responder, perante adquirentes de unidades imobiliárias, por atraso na entrega da obra. A decisão foi proferida em julgamento de embargos de divergência na qual o colegiado uniformizou a jurisprudência interna da Corte e concluiu que a mera fiscalização do empreendimento pelo financiador, vinculada à liberação de parcelas do financiamento, não é suficiente para caracterizar responsabilidade solidária pelos prejuízos decorrentes da demora na conclusão da construção.
O caso teve origem em ação ajuizada por compradores de unidade imobiliária que buscavam a resolução do contrato de promessa de compra e venda, além da restituição de valores e indenizações, em razão do atraso na entrega do imóvel. Entre os réus estava a instituição financeira responsável pelo financiamento do empreendimento, que também figurava como credora fiduciária dos recebíveis decorrentes da comercialização das unidades. Os autores sustentavam, em síntese, que o banco integrava a cadeia de fornecimento e exercia papel relevante na fiscalização da obra, circunstância que justificaria sua responsabilização solidária pelos danos decorrentes do atraso. O Tribunal de origem acolheu essa compreensão e manteve a instituição financeira no polo passivo da demanda.
Ao recorrer ao STJ, a instituição financeira argumentou que sua atuação se limitava à concessão de financiamento ao empreendimento e ao exercício das garantias fiduciárias contratualmente previstas. Sustentou que não participava da administração, gestão ou execução da obra e que a fiscalização realizada tinha por finalidade apenas acompanhar a correta aplicação dos recursos emprestados e viabilizar a liberação das parcelas do financiamento. Defendeu ainda a incidência do art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964, segundo o qual a constituição de garantias fiduciárias e a cessão de recebíveis não transferem ao credor as obrigações ou responsabilidades do incorporador e do construtor.
Ao examinar a controvérsia, a Segunda Seção reconheceu a existência de divergência entre julgados das Turmas de Direito Privado do STJ sobre a interpretação desse dispositivo legal e sua relação com as regras de responsabilidade solidária previstas no Código de Defesa do Consumidor. A Min. Maria Isabel Gallotti, relatora do recurso, destacou que a questão jurídica consistia em definir se a fiscalização da obra pelo credor fiduciário e a vinculação da liberação dos recursos à evolução do empreendimento seriam suficientes para transformar o agente financeiro em corresponsável pelos vícios ou atrasos da construção.
O colegiado concluiu, por unanimidade, que a resposta deve ser negativa. Segundo o acórdão, a fiscalização realizada pela instituição financeira decorre da própria natureza da operação de crédito e busca proteger a garantia vinculada ao financiamento. Por isso, não representa ingerência na execução do empreendimento nem autoriza presumir que o financiador tenha assumido obrigações próprias do incorporador ou do construtor. A Corte ressaltou que o art. 31-A, § 12, da Lei nº 4.591/1964 estabelece expressamente que a contratação de financiamento, a constituição de garantias fiduciárias e a cessão de recebíveis não transferem ao credor qualquer responsabilidade atribuída aos responsáveis pela incorporação ou construção.
Com esse fundamento, a Segunda Seção deu provimento aos embargos de divergência e ao recurso especial, extinguindo o processo sem resolução de mérito em relação à instituição financeira por ausência de legitimidade passiva.
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