Após edição da Lei 13.465 de 2017, que inseriu o art. 26-A, caput e §§ 1º e 2º, na Lei 9.514 de 1997, surgiu no âmbito de ações coletivas de consumo controvérsia acerca do prazo que deve constar na intimação para purgação da mora realizada pelo Cartório de Registro de Imóvel em contratos de alienação fiduciária.
Defende-se que a Lei 13.465 de 2017 estendeu o prazo para purgação da mora de 15 para 45 dias. Isso porque, enquanto o § 1º do art. 26-A da Lei 9.514 de 1997 dispõe que a consolidação da propriedade deverá ser averbada no registro do imóvel trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 da Lei 9.514 de 1997, o § 2,º do mesmo dispositivo, assegura a convalescença do contrato desde que, até a data da averbação da consolidação da propriedade, o devedor fiduciante pague “as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27”.
A leitura é que os prazos devem se somar, de modo que o fiduciante passa a ter 45 dias – resultado da soma dos 15 dias do § 1º do art. 26 com os 30 dias do §§ 1º e 2º do art. 26-A – para purgar a sua mora em caso de inadimplemento.
O equívoco que desse entendimento é evidente, pois ignora a natureza jurídica dos prazos e o caráter estatutário da relação entre o Cartório de Registro de Imóveis, o credor fiduciário e o devedor fiduciário.
A execução extrajudicial da garantia de alienação fiduciária previsto na Lei nº 9.514 de 1997 e o prazo que deve constar na intimação é mesmo de 15 dias. A ninguém é dado o direito de desconhecer a Lei.
Impõe o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514, de 1997, que, vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, o fiduciário deverá (não há faculdade para isso) requerer ao Cartório de Registro de Imóveis a intimação do devedor fiduciante para “satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação”.
Expirado esse prazo sem que haja o pagamento (ou seja, sem que haja purgação da mora), iniciará o prazo de 30 dias do § 1º do art. 26-A da Lei 9.514 de 1997, para que o credor fiduciário averbe a consolidação da propriedade na matrícula do imóvel.
Nos termos do § 2º do referido art. 26-A, até a averbação da consolidação da propriedade (e não até 30 dias após o prazo do § 1º do art. 26 da Lei 9.514 de 1997) “é assegurado ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante pagar as parcelas da dívida vencidas e as despesas de que trata o inciso II do § 3º do art. 27 desta Lei, hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária.”
É desse dispositivo, inserido inicialmente pela Lei 13.465 de 2017 e alterado pela Lei 14.711 de 2023, que surgiram distorções do texto legal para defesa da interpretação de que, nas intimações para purgação da mora do art. 26 da Lei 9.514 após 2017, deve constar o prazo de 45 dias e não o de quinze dias.
O primeiro fundamento que não deixa dúvida de que o prazo que deve constar na intimação para purgação da mora é mesmo o de quinze dias é de ordem positiva, no sentido de que, tanto em 2017 quanto 2023, ante duas alterações legislativas, o legislador não modificou o prazo do referido art. 26.
O art. 26-A da Lei 9.514 foi inserido no ordenamento em 2017 pela Lei 14.711. Essa lei, apesar de determinar que ao credor, “Até a data da averbação da consolidação da propriedade fiduciária, é assegurado […] pagar as parcelas da dívida vencidas […], hipótese em que convalescerá o contrato de alienação fiduciária”, não alterou o prazo do § 1º do art. 26 da Lei 9.514 de 1997.
Nem se poderia dizer que a ausência de alteração e adequação do texto se deu por equívoco do editor da norma, porque não o foi. Após 2007, a Lei 9.514 foi objeto de 2 alterações e, em nenhuma delas a interpretação dada pela associação autora foi inserida.
Dessas duas alterações recentes, vale destacar a realizada pela Lei 14.711 de 2023, que alterou justamente o § 1º do art. 26 da Lei 9.514 de 1997, que trata do prazo que deve constar na intimação para purgação da mora.
A redação originária era a seguinte:
Para os fins do disposto neste artigo, o fiduciante, ou seu representante legal ou procurador regularmente constituído, será intimado, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do competente Registro de Imóveis, a satisfazer, no prazo de quinze dias, a prestação vencida e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel, além das despesas de cobrança e de intimação.
A redação atual, alterada em 2023, por sua vez, está redigida nos seguintes termos:
Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.
Como se vê, apesar das duas alterações ocorridas na Lei 9.514 de 1997 desde 2017 (quando Lei 14.711 inseriu o art. 26-A, § 2º), e apesar de o legislador ter alterado recentemente justamente o § 1º do art. 26 da Lei 9.514 de 1997, o prazo que deve constar na intimação para purgação da mora não foi alterado.
E isso se dá por uma razão muito simples: o prazo de 15 dias não se confunde com o do art. 26-A, § 2º.
Enquanto a natureza do prazo do art. 26, § 1º, é constitutiva-peremptória (na medida em que a consolidação da propriedade e a consequente extinção do contrato de alienação ocorre no final desse prazo), a natureza do prazo do art. 26-A, § 2º, é processual-suspensiva. Ou seja, o primeiro prazo é para purgação da mora que, não ocorrendo, haverá consolidação do inadimplemento absoluto e da propriedade pelo credor fiduciário. O segundo prazo, por outro lado, nada tem a ver com purgação da mora, na medida em que apenas limita no tempo a averbação do direito já constituído – uma espécie de efeito suspensivo do ato de averbação, que é o ato que permite ao credor fiduciário promover a alienação do imóvel em leilão.
Tanto é assim que não é verdade a interpretação de que o prazo em favor do fiduciante seria o resultado da soma dos 15 dias do art. 26, § 1º, e dos 30 dias do art. 26-A, § 2º, totalizando 45 dias. O prazo para o devedor fiduciante impedir a consolidação de todas as consequências do seu inadimplemento é, na verdade, até o dia da averbação da consolidação da propriedade, que não poderá ocorrer antes de trinta dias após a expiração do prazo para purgação da mora de que trata o § 1º do art. 26 da Lei 9.514 de 9.514.
Assim, o prazo que deve constar na intimação é o de quinze dias (pois esse é o prazo de purgação da mora, cuja não observação pelo devedor constitui automaticamente o inadimplemento absoluto, a extinção do contrato e a consolidação da propriedade), sendo obrigação do fiduciante saber de seus direitos e de eventuais prazos e termos processuais-suspensivos que permitem a purgação da mora.
A ninguém é dado o direito de desconhecer a lei. Se há um prazo especial disposto pela Lei para que o devedor possa restaurar o seu contrato (prazo esse que não é para purgação da mora e que a Lei não determinou a sua indicação na intimação do cartório) não pode o consumidor se valer do desconhecimento para requerer a declaração de nulidade e de indenizações.
A relação entre o cartório, credor fiduciário e devedor fiduciante é de direito público
Disciplina simples no âmbito das ciências jurídicas é a natureza da atuação dos cartórios, que se dá na medida do art. 236 da Constituição que dispõe “Os serviços notariais e de registro são exercidos em caráter privado, por delegação do Poder Público”.
Essa realidade constitucional pode ser traduzida na perspectiva de que, apesar dos serviços notariais serem exercidos em caráter privado, o seu regime é de direito público (estatutário), tendo em vista que a atividade decorre de delegação constitucional do Estado.
Desse fato-jurídico emergem duas constatações de ordem absolutamente incontroversa. A primeira diz respeito à vinculação dos cartórios aos princípios que regem a administração pública, notadamente o da legalidade estrita. A segunda se dá em relação ao fato de que o particular e o cartório não detêm qualquer ingerência quanto à forma e ao conteúdo dos serviços notarias que são delegados.
A Lei 9.514 de 1997, justamente por tratar os serviços notariais de serviço público sujeito ao princípio da legalidade, exigiu em seu art. 26, § 1º, como condição para consolidação da propriedade pelo credor fiduciário, que o devedor fiduciante seja intimado via Cartório de Registro de Imóveis para purgar a mora.
O prazo para purgação, conforme indicado taxativamente pelo referido dispositivo, é de 15 dias. É por isso que absolutamente todas a corregedorias dos Tribunais Estaduais do país, responsáveis pela elaboração das normas técnicas para efetivação dos serviços notariais, dispõem em seus respectivos normativos que a intimação do devedor para purgação da mora em contrato de alienação fiduciária conterá a advertência do prazo de quinze dias.
Veja-se que não é o credor fiduciário que “dita” o conteúdo da intimação, muito menos o cartório. Ambos não detêm qualquer ingerência sobre esse ato, que segue, diante do princípio da legalidade estrita, o quanto disposto pela Lei 9.514 de 1997 – refletida nos provimentos das Corregedorias dos Estados.
Outro ponto que vale ressaltar é que, do regime da alienação fiduciária, há três relações jurídicas distintas e independentes. A primeira é entre o credor fiduciário e o devedor fiduciante, cujo regime é a Lei 9.514 de 1997. A segunda é entre o credor fiduciário e o Cartório de Registro de Imóveis, cuja natureza é estatutária de direito público. A terceira é entre o Cartório de Registro de Imóveis e o devedor fiduciante, cujo regime também é de direito público e sobre o qual o credor fiduciário não detém qualquer ingerência ou responsabilidade.
Conclusão
É inequívoco, como se viu, que o prazo para purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, conforme determina expressamente o art. 26, § 1º, da Lei nº 9.514 de 1997 permanece sendo de 15 dias, mesmo após as alterações legislativas promovidas pelas Lei 13.465 de 2017.
A interpretação que soma prazos distintos para alcançar 45 dias não tem fundamento legal e confunde institutos de natureza diversa: o prazo constitutivo-peremptório para purgação da mora e o prazo processual-suspensivo para averbação da consolidação da propriedade.
Além disso, tanto os cartórios quanto os credores fiduciários não detêm margem para construções interpretativas e alteração de disposições legais expressas. Se o art. 26 art. 26, § 1º, da Lei 9.514 determina que devedor fiduciante será intimado para purgar a mora em quinze dias, esse é o prazo a ser observado.
